Ev fiyatları bir daha hiç yükselmeyecek!

Global finansal krizle birlikte ev çöplüğüne dönen dünya, bir zamanların zenginlik sembolü sayılan ev sahibi olma idealini yavaş yavaş rafa kaldırıyor.

Ev sahibi olmak elbette ki zenginliğe götüren yol değil. Ama sürekli düşük fiyatlardan ev alarak yüksek fiyatlardan satma çabası, şüphesiz gerçek bir zengin olma yöntemiydi. Ta ki bugünkü krizin başladığı günlere kadar.

Son yıllarda bankalar mortgage kredilerini genişleterek insanları, en önemli varlıklardan biri olduğunu düşündükleri evlere yatırım yapmaya sevkettiler. Fiyatlar yükseldikçe ve faizler düştükçe eve olan talep ve paralelinde ev üretimi yüksek bir hızda artmaya başladı. Ama bu yapay zenginlik patlayan krizle büyük bir hüsrana dönüştü. Düşen ev fiyatları ve yükselen faizler görmezden gelinen şu gerçeği bir kere daha ortaya çıkardı: “Bir ev ancak borcu ödendiği sürece varlığa dönüşür.”

Ev spekülatörlüğü gerçekten karlı bir işti. Ama bu cazibesini sonsuza değin sürdürmesi mümkün değildi. Çünkü son zamanlarda Ponzi şemasını andıran bir yapıya bürünmüştü. Herkes bu sistemle zengin olacağını düşünüyordu. Dayatılan paradigma şuydu: “Ev fiyatları tarihin hiçbir döneminde düşüş göstermedi!.. Her on yılda iki katına çıktı!..” Maalesef düşünüldüğü gibi olmadı bu kez. Bahçıvanınızın da ev alıp satmaya başladığını gördüğünüzde artık balonun patlayacağını anlamışsınızdır herhalde.

İnsanlar evleri hisse senedi gibi görmeye başlamışlardı. Düşük fiyattan alıp en yüksek fiyattan satabilecekleri ve piyasasının daima likit olduğunu düşündükleri bir borsa olarak algılıyorlardı. Ama evler hisse senedi değil, içinde yaşanan yerlerdi sadece. Aksi halde pozisyonunuzun bir kısmını kapatabilirdiniz. Yani oturma odanızı satar ya da ikinci bir mutfakla takas edebilirdiniz. Hatta yatak odanızı açığa bile satabilirdiniz. Maalesef evin hisse senedi olmadığı acı bir şekilde anlaşıldı.

Fiyatlar belli bir denge noktasında kaldığı sürece ev sahibi olmanın sağladığı tek bir avantaj vardır. O da kira vb. harcamaların kontrol altında tutulabiliyor olmasının getirdiği harcama fazlası. Evin kredi ile alınıp alınmadığına bakılmaksızın, uzun vadede –mesela 15 yıl, ev sahibi olmanın maliyeti kiranın maliyetinden daha düşüktür. Yani krediyle ev alıp sonra da onu kiraya vermek her halükarda karlı bir alışveriştir. Kredi taksitlerini ödeyebildiğiniz sürece tabi.

Burada eski bir soruyu biraz değiştirerek sorarsak ne demek istediğimiz daha açık anlaşılacaktır. Eğer birinden bir milyon borç alırsanız bu sizi milyoner yapar mı?

Ne çalışmak, ne de ev alıp satmak. Hiçbiri zengin yapmaya yetmiyor artık. Bugünkü kaotik ortamda zenginliğe götüren tek yol, global finansal casino’nun bir yerlerinde kumar oynamak. Seçtiğiniz bir hisse senedinde bolca açığa satış yapabilirsiniz mesela.

Yerel bilgeliği global casino’ya tercih edenler ise tekrar bahçıvanlığa geri dönmek zorunda. Ya da hala biraz girişim arzuları kaldıysa Çin yemekleri yapan bir restoran açabilirler.

Piyasalar yeniden çöküyor!

Birkaç haftadır afişe edilen “resesyon sona erdi” haberlerinin sadece aşırı iyimserlik olduğunu ve gerçeklerin görmezden gelindiğini epeydir yazıyoruz. Öte yandan hisse senedi piyasaları için de rallinin sona erdiğini, tekrar ayı piyasasına dönüleceğini son yazılarımızda ısrarla vurgulamıştık. Bugün yayınlanan Dünya Bankası raporu bu gerçekleri bir kere daha gözler önüne serdi.

ABD borsalarındaki desteklerin kırılmış olması bu hafta için Dow30 endeksinin yönünü 8.000 puana çevirmiş gözüküyor.

IMF 2009 yılı küçülme hedefini daha önce %1,7 olarak belirlemişti. Fakat Dünya Bankasının yayınladığı yeni raporda küçülme oranının %2,9 olacağı söyleniyor.

İlk tepki petrol fiyatlarındaki 2.7 $’lık düşüşle geldi. Hemen ardından Avrupa ve Amerika borsaları.

Eminim, herkes merak ediyordur. İşsizlikten üretime birçok alanda çok daha kötü datalar yayınlanırken piyasalar olumsuz tepki vermezken, neden şimdi böyle oldu? Yanıtı oldukça basit ve bir o kadar da trajikomik. “Çünkü Dünya Bankasının küçülme rakamı beklentilerden daha kötü!” Yani bu pembeleştirilen ortamda kimse böyle bir rapor beklemiyordu.

Düzelme haberleriyle fiyatlanan hisse senetleri, halen artmaya devam eden işsizlik, duran ev satışları, çöken otomotiv sektörü ve enflasyon beklentileriyle yakında sert bir çöküş yaşayacak gibi görünüyor. Son 3 ay içinde fantastik yorumlarla inşa edilen iskambilden kale maalesef yeniden çöküyor.

İlk borsa çöküşü haberi BRIC’in “R”si Rusya’dan geldi. Hisse senetleri bugün %20’den fazla değer kaybetti. Rus ekonomisinin birinci çeyrekteki %9,8 küçülmesi, “V” şeklinde bir dönüşün olmayacağını bir kere daha gösterdi.

Alman bankalarının halka direk olarak altın sattığı söylentileri zaten biliniyordu. Buna IMF’nin rezervlerini azaltacağı planları da eklenince, altında da sert bir düşüşün olması muhtemel görünüyor. Kısaca her şey gerilemeye başlıyor.

Piyasalarda rallinin sonu!

ABD’nin 1946 yılından beri tuttuğu kapasite kullanım oranı istatistiklerine göre tarihin en düşük kapasite kullanım oranı seviyelerine ulaşılmış durumda. %65’lik oran piyasalarda 3 aylık rallinin sonunu getirebilir.

Her ne kadar gerilemenin beklentiler paralelinde gelmesi, piyasa aktörleri tarafından endişe verici olarak karşılanmazken, insanlar artık şu gerçeği anlıyorlar. Ekonomik çöküş azalan hızla da olsa artmaya devam ediyor.

Kapasite kullanım oranları, sanayi üretiminin hangi yöne gittiğini gösteren en önemli göstergelerden biri. Orandaki azalma tek bir sonuca götürüyor, resesyonun devam ettiği.

Özellikle otomotiv, madencilik ve teknoloji ürünleri üretimindeki düşüş, oranı etkileyen en önemli faktörler.

Bir süredir piyasalar “bozulmanın sona erdiği” gibi ucu açık ifadelerle yönlenirken, bu datanın açıklanmasının ardından “beklentilerden biraz kötü” şeklinde yorum yapılması resesyon terminolojisine yeni bir tanımlama ekledi. Global finansal casino oyuncularının oynadıkları oyun gerçekten trajikomik. Oranın 1946 yılından beri en düşük seviyelerde olması kimseyi endişelendirmiş görünmüyor. Ne de olsa beterin beteri var, özellikle de bu krizde! 1846 yılından beri en kötü seviyesinde de olabilirdi! Bu gerçekten çok sevindirici, hadi öyleyse, hisse senedine hücum!

Fakat artık inanç giderek azalıyor. Son 3 aydır her türlü olumsuzluğu beklentilerden daha iyi şeklinde yorumlayarak hisse senedi alım fırsatı yaratan yatırımcılar, artık bu inançlarını da kaybetmiş gibiler. Borsalar beklentiler dahilinde gerilemeye başladı nede olsa!

Borsadaki düşüşünüzü nasıl alırdınız? Beklentilerden daha mı hızlı olsun, yoksa daha yavaş mı?!

Piyasalar hakkında önemli bir gerçek

Eğer sıradan bir girişimci veya ortalama bir yatırımcı iseniz, muhtemelen kafanızda şu soru vardır: Global ekonomi çökmeye devam ederken hisse senedi piyasaları nasıl yükseliyor?

Ya da eğer ortalama bir finansal sektör çalışanı veya mali yönetici iseniz ve biraz da iyimserseniz şunu düşünüyorsunuzdur: Global ekonomi “L” şeklinde bir düzelme hareketi çizerken, hisse senedi piyasaları nasıl “V” şeklinde bir ralli yapıyor?

Sadece sıradan bir vatandaş iseniz muhtemelen kafanızda şu olacaktır: İşsizlik hızla artarken ve işyerleri ardı ardına kapanırken, hisse senetleri nasıl yükseliyor?

Nasıl ve hangi açıdan bakarsanız bakın, hisse senedi piyasalarının son 3 aylık rallisi gerçekten şaşırtıcı. Peki ama bu yükseliş nasıl gerçekleşti?

İşte bu sorunun cevabı, piyasalar hakkında bilinmesi gereken en önemli bilgiye dayanıyor.

Ekonomi ve piyasalar iki ayrı kafesteki iki aslan gibidir!
Diyelim ki bir araba almayı düşünüyorsunuz. Modeli, özellikleri ve kalitesi haricinde satın alma kararını verirken sizi en çok etkileyen faktör nedir?

Birçok insan için satın alma kararındaki en önemli iki etken alım gücü ve fiyattır. Eğer bu iki faktörü ayarlarsanız, yapmanız gereken bir satıcı bulmak ve en iyi fiyattan satın almak olacaktır.

Diyelim ki almak istediğiniz şey araba değil de hisse senedi. Herkes gibi siz de en ucuzdan alıp en pahalı fiyattan satmak istersiniz. Fakat, ne satın alacağınız en ucuz fiyatı
biliyorsunuz, ne de satacağınız en yüksek fiyatı.

Hatta bundan daha anlaşılmaz olanı, siz bir hisse senedini satın aldığınız zaman, piyasadaki milyonlarca yatırımcı sizin aldığınız hisseyi hem alıp hem de satacaklardır.

Şimdi hikayemizin başına dönelim. Bir araba almak daima sizin kendi seçiminizdir. Ama hisse senedi almak kalabalık bir yatırımcı grubunun yarattığı baskı sonucudur. Yani daha basit bir ifadeyle sürü psikolojisinin!

Buna karşın ekonomi sürü psikolojisinden pek etkilenmez. Eğer herkes ekonominin kötüye gittiğini ve işsizliğin arttığını söylerse, araba alma fikrinizi muhtemelen yeniden düşüneceksiniz ama sonuçta alma kararınız yukarıda belirttiğimiz iki faktör ekseninde belirlenecektir.

Ama eğer almak istediğiniz hisse senedinin yükseleceğini duyar ya da yükseldiğini görürseniz, vakit kaybetmeden hisse senedini alırsınız. Hatta fazla bile alabilirsiniz. Neden mi?.. Sürü psikolojisi!

Tıpkı sermaye gibi. Uygun bir piyasa buldu mu, bilinçsizce ve anlaşılamazca oraya hücum eder. Fakat sürü psikolojisinin yanlış yönlendiren bir duygu olduğu çok açıktır.

İnsanlar hisse senetlerini daima en düşükten alıp en yüksekten satmak isteseler de çoğunlukla sürü psikolojisiyle en yüksekten alıp korku çığlıklarıyla en düşükten satarlar. Ve çoğu zaman da zarar ederler.

Enflasyon da nereden çıktı!

Öngörülemeyen sonuçlar yasasına (The law of unforeseen consequences) göre, öngörülemeyen her sonuç öngörülebilir. Çünkü öngörülemeyen her şey, mantıklı bir hareketin sonucudur. Mesela tarihçiler Versay Antlaşması yapılmasaydı 2. Dünya Savaşının çıkmayacağını söylerler. Bu açıdan bakıldığında 2. Dünya Savaşı Versay Anlaşmasının öngörülemeyen bir sonucudur.

Şimdi öngörülemeyen sonuçlar yasasıyla bazı rakamlara yeniden bakalım ve yeniden yorumlayalım.

Petrol 33 $’dan 72 $’a yükseldi. 6 ay gibi kısa bir sürede %100’den fazla artış.

Doğalgaz fiyatları 2 ay içinde 1,62 $’dan 2,62 $’a yükseldi. Artış oranı %60’dan fazla.

Altının onsu 145 $, gümüşün fiyatı %45 arttı.

Buğday fiyatları %17, soya fasülyesi %49, mısır %25 arttı.

Öngörülemeyen sonuçlar yasasına göre çıkartılabilecek tek sonuç, enflasyonun yükselmeye başlayacağı.

İngiltere ve ABD’nin kontrol dışı işleyen para politikaları çok kesin bir öngörülemeyen işaret veriyor: 2 yıl öncesine kadar işleyen varlık ve kaynak enflasyonu yönlü kolay para politikaları tekrar yaşanmaya başlıyor ve ortaya çıkacak sonuçlar uygulanan politikaların mantıklı bir sonucu aslında. Yani enflasyon, parasal gevşemenin (quantitative easing) doğal bir uzantısı.

Geçen yıl bankalar için duyulan endişeler yemek masasına yönelmeye başlıyor. Tarım ürünlerindeki dikkat edilmeyen artış gıda krizinin ilk sinyallerini veriyor.

Birkaç ay süren ucuz petrol ve doğal gaz rahatlığı kayboluyor. Tüketici harcamalarının düşeceğini öngörmek zor bir tahmin olmayacaktır sanırız.

İngiltere ve ABD’nin kamulaştırma serüvenleri boyunca piyasaya sürdükleri paralar bugün enflasyon balonu olarak meydana çıkmaya başlıyor. Yapılabilecek tek şey, şu an için uzun vadeli yatırımlardan uzak durmak!

Krizin artçı şoklarına dikkat!

Enflasyon kapıda!

Birçok ekonomist ve yatırımcı yaklaşan enflasyondan tedirgin olmaya başladı bile. 1970 ve 80’lerde ağır tahribat yaratan enflasyonun bu sefer neler yaşatacağı henüz soru işareti. Ancak trilyon dolarları dumana döndüren deflasyonun enflasyona dönüştüğünde de aynı şiddetle varlık tahribatına devam edeceği kesin gibi gözüküyor.

Yaşanan finansal krizin artçı şoklarının derin olacağı ortada. Ama maalesef gizli sinyallere aldırış edilmiyor.

Insider Trader’ler hisse satışlarını arttırdı!

Şirketlerde çalışan insanlar ekonominin ne yöne gittiğini diğerlerine göre daha yakından görürler. Üretim, satış ve sipariş rakamlarının seyrini bildikleri için hisse senedi piyasalarında yaptıkları işlemler bir tür içerden öğrenenlerin ticareti gibidir. Son bir ay içinde Amerika’da şirket yönetici ve çalışanlarının kendi şirketlerine ait 353 milyon $ tutarında hisse senedi sattıkları rapor ediliyor. Bu rakam yüksek bir seviye olarak nitelendiriliyor. Yani çalışanlar şirketlerinin geleceğini pek de parlak olarak görmüyorlar.

Gayrimenkul balonunda patlamalar devam edecek!

Krizin ilk aşaması mortgage kredilerindeki yüksek tahakkuk oranı ve düşen ev fiyatlarıydı. Geçen iki yılda piyasalar bu iki tetikleyici mekanizma tarafından şekillenmekle birlikte bazı göstergeler olumsuz sinyaller vermeye devam ediyor.

Artan işsizlik düzenli ödenen konut kredilerindeki tahakkukları arttırıyor. Bu pek de hesap edilen bir durum değildi başlangıçta. Doğal olarak ne kadar tahribat yaratabileceği de kestirilemiyor.

Konut piyasasındaki ikinci sorun ise ticari mortgage’lerde. İkamet amaçlı olmayan konutlar ile iş yerlerinin satın alınması için verilen kredilerdeki tahakkuklar da yüksek hızla artıyor. Bankalar henüz rakamları açıklamasalar da en iyimser tahminle 1.5 trilyon $’lık zararın oluşabileceği tahmin ediliyor.

Gizli göstergeler maalesef global ekonominin geleceği için iyimser tahminler yapılmasına engel oluyor.

Kısacası yüksek risk piyasalarda 2-3 yıl daha kalmaya devam ederken, sert yükselişler ve düşüşler piyasaların olağan hali olmayı sürdürecek. Yatırımcılara düşense her zamankinden daha fazla temkinli davranma olacak.

Sorun Yok!

2007 yılı yazına kısa bir dönüş yapalım. Tüm dünyada borsalar tepe noktalarında, finansal kurumlar tarihi kar seviyelerinde ve ev fiyatları zirvedeydi. Ama uzmanlar yaklaşan kriz hakkında en küçük bir sinyal dahi göremiyorlardı.

2007 yılını hatırlayalım. Chrysler ve GM’nin iflas edeceğine kim inanırdı? 2007 yılı Ekim ayında GM hisseleri 43 $’dı. Şimdiyse değersiz.

Global ekonomiye yön veren yatırım bankacılığı denilen bir sektör vardı. Lehman Brothers, Merrill Lynch, Bear Stearns şu an yok. Kalan ikisi Goldman Sachs ve JPMogan ise kurtuluşu ticari bankaya tür değiştirmekte buldu.

Çok uluslu bankalar vardı. Fortis, Royal Bank of Scotland, Citigroup, Bank of America ve daha birçoğu. Şu an kısmen ya da tamamen kamulaştırılmış haldeler.

Tüm bunlar olurken ekonomiyi yön veren aktörler ne dediler: “Sorun yok!”

Firmalar iflas ediyor, işsizlik artıyor, ticaret durdu, icralar artıyor. “Sorun yok!”

Gerçekler karşı çıkılamayacak kadar büyük olunca pempe yalanlarla kompanse edilmeye çalışıldı. Tıpkı tüketici güven endeksiyle borsalar arasında pozitif bir korelasyon olduğuna inanılması gibi. Bu gerekçe tamamen bir saçmalıktır. “Hisse senedi alıyorum, çünkü halk buna güveniyor.” Bu gerekçe doğru olsaydı, hisse senetleri daima yükselirdi.

Gerçek şu ki, raporlar ve göstergeler oldukça kötü. Düşen fiyatlar, artan işsizlik, duran ticaret ve üretim. Oysa uzmanlar dibi gördük sevinebiliriz diyorlar. “Sorun yok!”

Bundan sonra neler olacağını merak ediyorsanız, 2007 yılına dönün. Chrysler, Merrill, Lehman, GM, Fortis, AIG ve diğerlerini hatırlayın. Sonra da bugüne bakın.

Sorunların hatta daha büyük sorunların yaklaştığını göreceksiniz.